Dobra organizacija i upravljanje zgradom više ne zavise samo od entuzijazma predsednika stambene zajednice.
Za razliku od prethodnih zakonskih rešenja kada upravljanje i održavanje stambenih zgrada
nije bilo sistemski rešeno, novi Zakon o stanovanju i upravljanju zgradama, predvideo je
rešenja koja će podići kolektivno stanovanje na viši nivo. Mnogo toga je unapređeno boljom
organizacijom i administracijom stambene zgrade, kao i jasnim definisanjem međusobnih
odnosa, prava i obaveza vlasnika stanova.
Organizacija održavanja zgrade
Organizacija održavanja zgrade koja je, kao što je svima poznato, ranije zavisila samo od
entuzijazma i zalaganja predsednika kućnog saveta sada su predviđene sve aktivnosti
neophodne da zgrada bude bezbedna za korišćenje i očuva svoju funkcionalnu vrednost.
Prema propisima, održavanje stambenih zgrada i stanova obuhvata radove na investicionom i
tekućem održavanju zajedničkih delova stambene zgrade. To podrazumeva redovno izvođenje
radova na zaštiti zgrade, njenih zajedničkih i posebnih delova (stanova, poslovnih ostora,
garaža), uređaja, instalacija i opreme, opravku oštećenih i zamenu dotrajalih delova kojima se
obezbeđuje njihova ispravnost, upotrebljivost i sigurnost.
Tekuće održavanje zajedničkih delova stambene zgrade
Tekuće održavanje zajedničkih delova stambene zgrade obuhvata: održavanje higijene ulaza,
stepeništa, zajedničkih prostorija, čišćenje trotoara oko zgrade, deratizaciju, dezinsekciju i
dezinfekciju zajedničkih prostorija, čišćenje oluka, ravnih krovova, redovno servisiranje
liftova, popravke ili zamenu automata za zajedničko osvetljenje, prekidača, sijalica i dr.
Tu spadaju i redovni pregledi i servisiranje hidrofora, instalacija centralnog grejanja
(kotlarnica, podstanica, mreže sa grejnim telima, ventila, dimnjaka centralnog grejanja),
instalacija vodovoda i kanalizacije u zgradi, elektroinstalacija, uređaja za nužno svetlo,
uređaja i opreme za klimatizaciju i ventilaciju zgrade, bojenje zajedničkih prostorija i drugi
radovi koji obezbeđuju zadovoljavajuće korišćenje zgrade.
Investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade
Investiciono održavanje zajedničkih delova zgrade obuhva popravke ili zamenu: krovnog
pokrivača, konstrukcije ili drugih elemenata krova, liftova, oluka, vodovodne, kanalizacione,
elektro, interfonske, telefonske, kablovske TV, gasne, grejne mreže, hidrofora, dotrajalih
elemenata u zajedničkim prostorijama(podova, zidova, prozora, vrata, ograda itd), oštećenih
fasada i druge radove, što čini vanredne investicije.
Finansiranje tekućeg održavanja je uglavnom na istom nivou u toku životnog veka
eksploatacije objekta, dok se investiciono održavanje povećava sa starošću, odnosno
amortizacijom objekta i to tako da se prva veća ulaganja javljaju između 10. i 20. godine
eksploatacije, u zavisnosti od toga da li zgrada ima lift ili druge uređaje, koji se brže
amortizuju. Pored ovoga, postoje radovi koji se obavljaju po osnovu neke havarije na objektu
(pucanje cevi, požar, i sl.) koje je potrebno obaviti bez odlaganja. Najčešći razlog havarija je
neblagovremeno obavljano održavanje, kako investiciono, tako i tekuće (npr. servisiranje
liftova, zagušenje kanalizacije, dotrajalost elektro instalacije i sl.)
Neredovno održavanje dovodi do mnogo većih kvarova. Kod starijih zgrada zanemarivanje
vrlo često dovodi do težih kvarova za čije otklanjanje su potrebna neoupredivo veća sredstva
nego za održavanje tih instalacija. Poplave ili požari izazvani dotrajalošću instalacije tipični
su primeri nebrige.
Kako ne bi dolazilo do havarija, a time i neplaniranih troškova, najjednostavnije rešenje je
unajmljivanje profesionalnog upravnika zgrade, koji ima sva znanja i veštine, a i
sertifikovan je od strane nadležne institucije za obavljanje ovog ni malo jednostavnog posla.
Naime proces rada profesionalnog upravnika je da vodi računa o zajedničkim delovima zgrade,
tako što vrši inspekciju, na osnovu koje skupštini zgrade predlaže plan aktivnosti za
održavanje. Na skupštini se donose odluke o predlozima upravnika, nakon čega on ima
obavezu da te odluke i sprovede.
Povodom navoda u štampi da novi zakon predviđa drakonske kazne za stanre, a sve se to
povezuje sa uvođenjem profesionalnog upravnika napominjemo da uloga profesionalnog
upravljanja u zgradama ne predstavlja nikakvu pretnju za stanare.
U izjavi za beogradske medije Dejan Turkalj, direktor kompanije ’’Moj Upravnik’’ rekao je
povodom ovog: ’’Ljudi su uplašeni, jer misle da će im neko silom ulaziti u stanove. Na njima
je da li će upravnika izabrati sami ili će im biti dodeljen od strane lokalne samouprave.
Troškovi su oko 300 dinara po stanu, a što se održavanja tiče, retko ko je ranije izdvajao
novac za to iako je bilo obavezno. Ukoliko budu poštovali zakon, neće ih koštati ništa više
nego inače’’
